来源 | 金角财经
作家 | Chong Lei,CFA
连累裁剪 | 包不同
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房市苦“贝壳税”已久。
“称号+税”，是市集对一家处于诓骗地位的公司，凭行业地位收取不对理用度时的衔恨。
连年来，最典型的例子是“苹果税”。不外，在欧洲濒临反把持铁拳的苹果，其在欧洲智高手机的最新市集份额唯有24%，而贝壳在中国二手房往来的市集份额，则接近30%。
对贝壳的衔恨，在近期国度疗养房地产税收战术后，达到极致。因为寰球一刹发现，贝壳的中介费尽然比契税要贵了。
一线北上广深及成齐、杭州等热点二线城市中，贝壳的中介费基本上齐在2%-3%，而满两年面积140宽敞米及以下的一二套房，征收契税的税率减到了1%，中介费在房产往来资本中的占比达到50%到75%傍边。
更让东说念主难以摄取的是，在国度束缚相易房地产往来资本下降同期，贝壳收费的神情却还在名堂立异。
比如，贝壳正加狂放度相易卖家使用“好赞”管事，这个管事在有些地区的管事费高达1%，意味着一套500万元的房，若是使用“好赞”，就要多给5万元管事费，差未几一套全屋家电了；而若是坚忍毋庸“好赞”，可能意味着“好绝交易往来活跃起来，却莫得迎来一个带看的客户”。
这两年，房地产行业垂危抵挡，贝壳算作房地产中介，却赚得盆满钵满，财报裸露贝壳两名高管两年拿了训诲20亿元的薪酬。
“贝壳税”，似乎依然成为房地产进一步止跌回稳的一座大山。
中介费比税贵
房产往来市集上，对中介费的衔恨，在最新一轮战术降税之后，达到了极致。
11月13日，财政部、国度税务总局、住房城乡缔造部发布对于促进房地产市集巩固健康发展联系税收战术的公告，重心是契税和升值税的疗养。
其中，契税方面，对个东说念主购买家庭惟一住房，面积为140宽敞米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140宽敞米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，对个东说念主购买家庭第二套住房，面积为140宽敞米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140宽敞米以上的，减按2%的税率征收契税。
升值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消粗拙住宅和非粗拙住宅程序的，取消程序后，与寰宇其他地区适用合资的个东说念主销售住房升值税战术。
随后，11月18日-22日，上海、北京、深圳、广州四地先后秘书取消粗拙住宅和非粗拙住宅程序，随之明确了与之贯串接的升值税、地皮升值税优惠战术。
不外，国度一系列刺激楼市的组合拳出台后，市集难熬地发现，昔时在往来资本中占比不大的中介费，一下子成为了二手房往来中最大的一项支拨，不少东说念主在网上赞佩：“中介费竟然比国度的税费还要高！”
比如，北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅程序后，二手房只消产证满2年再往来，升值税归零，个东说念主所得税也从2%降到了1%(若满5惟一则免征)。
但限制现在，在一线和热点二线城市中，北京各大平台中介费率在2%傍边，上海、深圳、广州、成齐、杭州基本上齐在2%-3%。
有东说念主对新政前后的二手房往来资本作念了约略对比：
新政前，二手房屋往来的资本大约在12%傍边，新政后在4%傍边。新政前，中介费在往来资本中的占比大约在20%傍边；新政后，中介费在往来资本中的占比大约在50%到75%傍边。
以一套100平二手房为例，满二起火五，现在契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。统统税费相加约为4-5%，中介费梗概占往来资本的50%到60%。
不外，和契税、升值税等不同，对于中介费，住建部不成强行裁汰，只可合资监管部门倡导。
早在前年4月27日，住建部、市集监管总局合资印发了《对于程序房地产经纪管事的成见》。
这里面比较伏击的几条，其一是对于程序经纪管事收费的，即房地产经纪机构要合理裁汰住房买卖和租借经纪管事用度，饱读动按照成交价钱越高、管事费率越低的原则实行分档订价，相易由往来两边共同承担经纪管事用度。
另外一条是严禁诓骗经纪管事收费，即具有市集诓骗地位的房地产经纪机构，不得销耗市集诓骗地位以不自制高价收取经纪管事用度。
同期，房地产互联网平台不得强制条款加入平台的房地产经纪机构实行合资的经纪管事收费程序，不得羁系房地产经纪机构自主决定收费程序。
无论是新政后占比巨大的中介费，如故官方措辞里的“具有市集诓骗地位”“不得销耗市集诓骗地位”，锋芒齐直指房产中介龙头——贝壳。
还有加收空间
“贝壳税”的说法，源于贝壳在中介市集的诓骗地位。
说明贝壳2023年财报，其存量房往来的总往来额为2.03万亿元；同期说明贝壳参议院测算，前年中国二手房往来额约7.1万亿元。
说明上述数据，贝壳在二手房往来的市集份额接近30%，意味着每100万元的二手房买卖，就有30万元是经贝壳促成。
30%的市集份额，诚然不是严格趣味趣味上的把持，但有余不错说得上对行业具有诓骗地位。在欧洲濒临反把持的苹果，其在欧洲智高手机的市集份额雷同不及3成，2024年三季度唯有24%。
凭借雄伟的“贝壳税”领域，贝壳也达成了强盛的功绩。
三季报裸露，贝壳当季总往来额(GTV)达7368亿元，同比增长12.5%；净收入为226亿元，同比增长26.8%；净利润达11.68亿元，经疗养净利润达17.82亿元，超出市集预期。
在房产往来管事方面，贝壳三季度的存量房业务GTV达4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元；至于新址业务，贝壳当季的GTV达到2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%。
致使在租房方面，贝壳雷同发扬强盛，三季度该业务的净收入为39亿元，同比增长118.4%。释怀租在管领域粉碎36万套，较前年同期大幅增长。
相对贝壳的强盛功绩，房地产行业还有另一番人大不同的现象。前三季度，房地产行业和中国房企依然在过冬。
就拿三季度终末一个月份为例，说明国度统计局的数据蓄意，当月70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅的销售价钱平均环比着落0.7%和0.9%，跌幅环比捏平。
其中，新建商品房方面，9月，一线城市的销售价钱环比下降0.5%，降幅环比扩大0.2个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.7%，降幅环比捏平；三线城市的销售价钱跌幅环比收窄0.1个百分点至0.7%。
二手房价跌幅更大，其中一线城市的销售价钱环比下降1.2%，跌幅环比扩大0.3个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.9%，跌幅环比收窄0.1个百分点；三线城市的销售价钱环比下降0.9%，降幅环比捏平。
此外，说明Wind统计数据，限制2024年三季度末，97家A股上市房企的现款及现款等价物余额悉数约为7373.10亿元，比较2024年6月末减少649.38亿元。这意味着，这些上市房企的现款在第三季度净流出近650亿元。
不外，即使凭着诓骗地位展现了强盛的盈利才智，贝壳依然但愿通过更多神情创收，其中波及一个关节的升值管事——好赞。
说明贝壳对“好赞”的样式，一朝使用，房源就会享受一定的特权期，技能贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精确匹配，房源能够飞速触达潜在买家，达成高效的往来。
但这个看起来能更好促进往来的管事，在实质落地后，更像是另一种“贝壳税”的加收。
据凤凰网财经报说念，南边某省会城市一个但愿置换房产的贝壳用户称：“在咱们这里，买卖两边各自需要承担1%的佣金，而稀奇的‘好赞’管事费也高达1%。”
他补充，若是他那套挂牌400多万的屋子收效售出，仅“好赞”管事费这一项就需要支付4万多块钱。但在他看来，“好赞”这种买卖阵势在他看来完全是不对理的：“寰球齐是在平台卖房，岂肯因交不交钱就决定房源推不推流？”
值得谛视的是，上述用户之前一直莫得使用“好赞”，但从2023年10月运行，一直到2024年的3月初，齐莫得迎来一个带看的客户。而和他户型邻近的屋子，在使用了“好赞”管事后，房泉源量大增，一些还顺利地完成了往来。
三个月后，他不得不俯首，加入了使用好赞管事的行列。
这是除了数据外，贝壳“诓骗地位”的缩影。
两东说念主两年20亿薪酬
雄伟的“贝壳税”被征收后，到底进了谁的口袋？
最大的受益者，其实是董事会主席彭永东和扩充董事单一刚。
说明贝壳年报，2022年，彭永东薪酬总数高达4.75亿元，单一刚则高达3.55亿元；2023年，彭永东的薪酬总数更涨至7.13亿元，单一刚的也涨到了5.29亿元。
以此蓄意，彭永东近两年悉数拿了接近12亿元薪酬，单一刚则悉数拿了接近9亿元薪酬。两东说念主悉数在两年内拿到的薪酬训诲20亿元。
这个薪酬水平有多高呢？在A股市集，2023年薪酬最高的是药明康德董事长、实质限制东说念主李革，薪酬约4200万元；二至三名离别是通威股份副总裁李斌和迈瑞医疗董事长李西廷，薪酬离别为2628万元和2662.82万元。
值得谛视的是，2022-2023年，贝壳除税前溢利悉数为82亿元，若是把彭永东和单一刚两东说念主拿去的训诲20亿元薪酬蓄意在内，意味着贝壳赚的钱，有接近2成(20/【20+82】)进了这两位高管的口袋。
若是单看2022年情况更为恐怖，其时贝壳的除税前溢利唯有3亿元，但彭永东和单一刚的悉数薪酬却高达8.3亿元，意味着贝壳攒的钱，有7成(8.3/【8.3+3】)流入了他们口袋。
贝壳高管拿着天价薪酬，粗拙职工和牙东说念主却莫得享受到若干红利。
一个粗暴的实践是，在地产下行周期，职工和牙东说念主经常成为贝壳开拔点开刀的对象。
2022年5月11日，贝壳以先容上市的神情登陆港股，但在上市前一日，市集再次传来其裁人的音信。彼时有里面职工爆料，贝壳已启动新一轮裁人筹画，比例或达50%，果然波及研发、运营、中后台等统统部门，里面将此次裁人称为腾达筹画。这是自2021年10月以来，贝壳被曝的第三次裁人。
而对职工和牙东说念主开完刀后，当贝壳日子好过期，他们又经常得不到应有的待遇。
2024年前三季度，尽管贝壳展示出了矫健的盈利才智，但利润表上，与牙东说念主或贝壳职工收入联系的佣金分割和佣金过火他职工薪酬均出现同比下滑。其中，佣金分割由188亿元下滑至141亿元，同比降25%；佣金过火他职工薪酬由137亿元下滑至124亿元，同比降9.5%。
与此同期，贝壳无论是门店数如故牙东说念主数目齐还在加多。门店数同比增12.1%至4.8万家，活跃门店数同比增14.6%至4.7万家；牙东说念主数同比增11%至47.6万东说念主，活跃牙东说念主数则同比增6.1%至42.3万东说念主。
这裸走漏，贝壳给牙东说念主的待遇，不错用“鱼洪水小”来描画。
中国楼市依然到了最关节的时候。在9月底的国度刺激要领出台后，国度统计局发布的最新数据裸露，10月各线城市的新址和二手房价环比转涨或降幅收窄。
其中，北京、上海、深圳的二手房价离别环比高涨1.0%、0.2%、0.7%，止住了此前集中环比着落的趋势；广州的二手房价仍然环比着落0.4%，但降幅较9月收窄了0.7个百分点。
刺激要领初见成效后，楼市能不成络续这波势头，可能要看贝壳肯不愿“减税”了。